La transition énergétique : un facteur déterminant dans l’évolution du marché immobilier
À l’aube de 2024, la transition énergétique s’impose comme un facteur incontournable dans l’évaluation de la valeur des biens immobiliers. Les enjeux environnementaux, les réglementations gouvernementales et les changements dans les préférences des acheteurs transforment profondément le paysage immobilier. Cette mutation concerne aussi bien le diagnostic de performance énergétique (DPE), que les normes de construction ou encore les types de matériaux utilisés. Investir dans un bien durable n’est plus un choix marginal : c’est désormais une nécessité.
Les exigences réglementaires renforcées en 2024 et leur incidence sur les prix immobiliers
Depuis l’application de la loi Climat et Résilience et les dernières mises à jour du calendrier de la Réglementation énergétique RE2020, les ajustements réglementaires influencent directement la valeur marchande des logements.
Les logements classés F ou G (aussi appelés “passoires thermiques”) sont de plus en plus pénalisés :
- Interdiction progressive de mise en location pour certains logements énergivores
- Obligation de réalisation de travaux de rénovation énergétique pour éviter la décote
- Difficultés d’obtention de financement ou de prêts à taux préférentiels
À l’inverse, les biens qui affichent une performance énergétique A ou B se valorisent. Ils séduisent davantage à la revente, attirent les investisseurs et bénéficient d’un « bonus vert » de plus en plus significatif sur le marché.
Qu’est-ce qu’un logement à haute performance énergétique et pourquoi il prend de la valeur ?
Les logements à haute performance énergétique (HPE) consomment peu d’énergie pour le chauffage, la production d’eau chaude, la ventilation ou encore l’éclairage. Ils s’appuient sur :
- Une isolation thermique renforcée
- Des équipements à haut rendement (pompes à chaleur, panneaux solaires, chaudières à condensation)
- Des dispositifs de ventilation mécanique contrôlée (VMC double flux)
- L’emploi de matériaux biosourcés ou recyclés
Ce type de construction correspond aux standards de la RE2020, voire les dépasse dans le cas des bâtiments à énergie positive (BEPOS). En 2024, ce niveau de performance impacte positivement la valeur vénale d’un bien. Les acheteurs, de mieux en mieux informés, favorisent les logements moins énergivores pour diminuer leurs factures et améliorer leur confort.
Rénovation énergétique : un investissement essentiel pour préserver la valeur patrimoniale
Pour les propriétaires de biens anciens, la rénovation énergétique devient impérative. Qu’elle soit partielle ou globale, elle permet non seulement de se mettre en conformité avec la réglementation, mais aussi d’éviter une perte de valeur potentielle allant jusqu’à 30 % selon certaines études récentes.
Les travaux les plus courants incluent notamment :
- L’isolation des combles, murs et sols
- Le remplacement des fenêtres par du double ou triple vitrage
- Le changement du système de chauffage pour une solution plus performante
- L’installation de thermostats intelligents ou domotiques
Outre les bénéfices énergétiques, de nombreuses aides financières telles que MaPrimeRénov’, les Certificats d’économie d’énergie (CEE) et l’éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ) permettent de diminuer significativement le coût de ces interventions.
Le rôle du diagnostic de performance énergétique (DPE) dans l’évaluation du bien
Le DPE est devenu un outil central du marché immobilier en France. En 2024, il ne s’agit plus seulement d’un document obligatoire : il influence directement la perception et l’attractivité d’un logement.
Un bien classé A à C bénéficie d’une vente plus rapide et à un meilleur prix. En revanche, un logement classé E, F ou G peut rester plus longtemps sur le marché, subir une négociation importante, voire perdre jusqu’à 20 % de sa valeur.
Ainsi, le DPE agit désormais comme un critère de tri pour les acquéreurs et les locataires, au même titre que la localisation ou le nombre de pièces.
Immobilier neuf vs ancien rénové : deux stratégies d’investissement influencées par la transition énergétique
En 2024, les acquéreurs représentent deux profils principaux : ceux qui achètent du neuf, directement conforme aux dernières normes, et ceux qui privilégient l’ancien à rénover pour bénéficier d’un coût d’acquisition plus faible et capitaliser sur les aides à la rénovation thermique.
Les différences entre ces deux catégories d’investissement sont multiples :
- Le neuf offre confort, performance immédiate, frais de notaire réduits et exonération temporaire de taxe foncière dans certaines communes
- L’ancien rénové est souvent mieux situé (centres-villes, quartiers historiques), et permet un gain de valeur après travaux
Dans tous les cas, l’efficacité énergétique reste un facteur déterminant pour la rentabilité à long terme. D’autant que les locataires, eux aussi, deviennent sensibles au montant des charges et à la qualité thermique du logement.
Vers une grille de lecture plus verte dans l’immobilier résidentiel
Le changement climatique et la pression écologique ont créé une nouvelle grille de lecture dans l’évaluation des biens immobiliers. Le critère environnemental devient aussi important que le prix au m² ou l’orientation. Ainsi, des thèmes comme le bilan carbone du bâtiment, les matériaux recyclables ou la faible consommation énergétique influencent les décisions d’achat.
Les certifications et labels jouent un rôle croissant dans cette démarche responsable, tels que :
- BBC (Bâtiment Basse Consommation)
- HQE (Haute Qualité Environnementale)
- Label Effinergie+
- Passivhaus
Ces garanties rassurent les acheteurs, valorisent le patrimoine et renforcent la pérennité de l’investissement.
Impact de la transition énergétique sur les valeurs locatives
Au-delà de la valeur de vente, la performance énergétique influe également sur les loyers perçus. Les propriétaires de logements énergivores, notamment ceux classés F ou G, se voient imposer des loyers plafonnés et parfois gelés, notamment dans les zones tendues. Dans certains cas, la mise en location devient purement interdite sans rénovation préalable.
À l’inverse, les bailleurs possédant des biens bien classés bénéficient :
- D’un argument marketing fort pour attirer les locataires
- D’une durée de vacance locative réduite
- D’une possibilité de positionnement en haut de la fourchette du marché
Les logements écologiques se distinguent par un confort thermique supérieur, une facture énergétique plus stable et une meilleure qualité de vie, critères devenus essentiels pour les jeunes actifs et les foyers sensibles aux enjeux environnementaux.
Les perspectives d’évolution du marché immobilier sous l’effet de la transition énergétique
La tendance est claire : l’intégration de critères écologiques dans la valorisation immobilière va s’intensifier. Dans les années qui viennent, les logements énergivores continueront à voir leur valeur diminuer. À l’inverse, les biens durables, performants et éco-conçus gagneront en attractivité, aussi bien pour les particuliers que les investisseurs institutionnels.
Les acteurs du marché — notaires, promoteurs, agents immobiliers — doivent adapter leur stratégie. Connaître les aides disponibles, anticiper les diagnostics, intégrer la rénovation dans l’estimation sont désormais incontournables pour rester compétitifs en 2024.
Ce changement profond annonce un nouvel équilibre. L’immobilier n’est plus seulement une affaire de briques, de surfaces ou de panorama. Il devient aussi — et surtout — un enjeu énergétique et environnemental.