Bail réel solidaire (BRS) : un nouvel outil pour une accession à la propriété plus abordable
Le bail réel solidaire (BRS) s’impose progressivement comme l’un des dispositifs les plus innovants pour favoriser l’accession à la propriété abordable en France. Mis en place pour dissocier le foncier du bâti, il permet de réduire significativement le prix d’achat d’un logement, tout en sécurisant l’occupation dans la durée. À l’horizon 2026, son déploiement s’accélère dans de nombreuses communes, notamment dans les zones tendues où les prix de l’immobilier rendent la propriété difficilement accessible aux ménages modestes et intermédiaires.
Ce dispositif d’accession sociale à la propriété intéresse particulièrement les primo-accédants, les collectivités locales et les opérateurs immobiliers. Comprendre son fonctionnement, ses avantages, ses contraintes et les perspectives d’évolution d’ici 2026 est essentiel pour faire un choix éclairé.
Qu’est-ce que le bail réel solidaire (BRS) et comment fonctionne-t-il ?
Le bail réel solidaire est un mécanisme juridique reposant sur la dissociation entre le foncier et le bâti. Concrètement, l’acheteur acquiert uniquement les murs de son logement (l’habitation elle-même), tandis que le terrain reste la propriété d’un Organisme de Foncier Solidaire (OFS). L’acquéreur signe avec cet OFS un bail de très longue durée, généralement de 18 à 99 ans, renouvelable.
Ce bail lui confère un droit réel sur le logement, lui permettant d’y habiter comme propriétaire et de le revendre dans le cadre strict prévu par le dispositif. Le BRS est exclusivement destiné à la résidence principale, ce qui exclut les usages d’investissement locatif classique.
Le fonctionnement repose sur trois piliers principaux :
- Un prix d’acquisition du logement réduit, car il ne comprend pas la valeur du terrain.
- Le versement d’une redevance mensuelle à l’OFS pour l’occupation du foncier.
- Un encadrement strict des conditions de revente, afin de préserver la vocation sociale et abordable du dispositif.
Le rôle central de l’Organisme de Foncier Solidaire (OFS)
L’OFS est une structure à but non lucratif, agréée par l’État, dont la mission est de créer et de gérer un parc de logements durables et abordables. Il achète et conserve le foncier sur le long terme, tout en confiant la propriété des constructions aux ménages éligibles via des BRS.
Son rôle est multiple :
- Acquérir le terrain et le soustraire à la spéculation foncière.
- Veiller au respect des plafonds de ressources et des plafonds de prix de vente pour chaque opération.
- Contrôler les reventes de logements en BRS, afin que ceux-ci restent accessibles aux générations futures.
- Percevoir la redevance foncière, modérée, qui participe au fonctionnement de la structure.
La montée en puissance des OFS sur tout le territoire français est un enjeu clé pour le développement du BRS d’ici 2026. De plus en plus de collectivités soutiennent ces organismes, souvent en mettant à disposition des terrains à des conditions avantageuses.
Pourquoi le bail réel solidaire rend l’accession à la propriété plus abordable en 2026
Le principal atout du bail réel solidaire tient à son impact direct sur le coût global du projet immobilier. La valeur du foncier, qui peut représenter parfois jusqu’à 30 à 40 % du prix total dans certaines zones urbaines tendues, est retirée du prix d’acquisition payé par l’acheteur.
Sur un appartement neuf ou une maison de ville, la diminution du prix de vente peut atteindre 20 à 40 % par rapport à un achat classique en pleine propriété, selon les territoires et les opérations. Cette baisse est particulièrement déterminante pour :
- Les primo-accédants qui peinent à constituer un apport suffisant.
- Les ménages aux revenus intermédiaires, souvent trop élevés pour certains dispositifs sociaux, mais insuffisants pour acheter sur le marché libre.
- Les foyers vivant dans des zones tendues où les prix ne cessent de grimper.
En 2026, l’extension progressive du BRS à de nouvelles communes et à davantage de programmes immobiliers augmente mécaniquement le nombre de biens disponibles. Cette montée en puissance contribue à structurer une offre d’accession abordable durable à l’échelle nationale.
Plafonds de ressources et conditions d’éligibilité au BRS en 2026
Pour bénéficier d’un bail réel solidaire, l’acquéreur doit respecter les plafonds de ressources, fixés par décret et réévalués périodiquement. Ces plafonds sont proches de ceux appliqués pour l’accession sociale et varient selon la zone géographique (A, B1, B2, C) et la composition du ménage.
En pratique, cela signifie que le BRS vise les ménages ne dépassant pas un certain niveau de revenus fiscaux, afin de réserver ce dispositif aux foyers qui n’auraient pas pu acheter dans le parc privé classique. Les conditions habituelles sont :
- Habiter le logement en résidence principale de manière continue.
- Ne pas dépasser les plafonds de ressources à la date de signature.
- Respecter le plafond de prix au mètre carré fixé pour l’opération.
En 2026, l’objectif affiché des pouvoirs publics est de rendre ces critères à la fois protecteurs et suffisamment souples pour toucher un large spectre de ménages modestes et intermédiaires, tout en maintenant une cohérence avec les autres aides au logement (PTZ, TVA réduite, etc.).
Bail réel solidaire, prêt à taux zéro (PTZ) et autres aides financières
Le BRS est souvent combiné avec d’autres dispositifs de soutien à l’accession à la propriété, en particulier le prêt à taux zéro (PTZ), dont les règles ont été ajustées et prolongées. En 2026, un ménage éligible peut ainsi cumuler :
- Un prix d’achat réduit grâce au BRS.
- Un prêt à taux zéro couvrant une partie significative du financement.
- Éventuellement, des aides locales (subventions, prêts complémentaires) proposées par certaines collectivités.
En complément, certains programmes en bail réel solidaire bénéficient d’une TVA réduite à 5,5 % lorsqu’ils sont situés dans des quartiers prioritaires ou dans le cadre d’opérations de revitalisation urbaine. Cet avantage fiscal supplémentaire renforce encore l’attractivité du dispositif, en limitant le coût global de l’opération.
Revente d’un logement en bail réel solidaire : règles et sécurisation
L’un des aspects spécifiques du bail réel solidaire réside dans le régime de revente encadrée. Le propriétaire n’est pas totalement libre de fixer le prix. Le principe est de garantir la pérennité du caractère abordable du logement pour les acquéreurs futurs.
Lors de la revente :
- Le prix de cession est plafonné, selon une formule définie au bail, en tenant compte notamment de l’indice de référence appliqué au logement.
- L’acheteur doit lui aussi respecter les plafonds de ressources en vigueur.
- L’OFS dispose généralement d’un droit de préemption, lui permettant de racheter le logement ou de proposer un acquéreur répondant aux critères.
Ce cadre protecteur a un double effet. Il limite la plus-value potentielle en cas de forte hausse du marché immobilier, mais il garantit en contrepartie la stabilité et la sécurité d’occupation, tout en préservant un parc de logements accessibles sur le long terme. Pour les ménages, cela revient à accepter une forme de « partage » de la valeur avec la collectivité, en échange d’un accès facilité à la propriété.
Atouts et limites du BRS pour les ménages en 2026
Le bail réel solidaire présente de nombreux avantages pour les accédants, mais il comporte aussi des spécificités à bien mesurer avant de s’engager.
Parmi les atouts les plus souvent mis en avant :
- Un prix d’achat significativement réduit, particulièrement utile pour les primo-accédants.
- La possibilité d’acheter dans des secteurs recherchés où les prix classiques seraient inaccessibles.
- Une sécurité juridique élevée grâce à l’encadrement du dispositif et à l’accompagnement par l’OFS.
- Un parc de logements souvent récents, performants sur le plan énergétique, respectant les nouvelles normes environnementales (RE2020, etc.).
Les limites à prendre en compte sont notamment :
- Une liberté de revente encadrée et une plus-value potentielle réduite par rapport à la pleine propriété.
- Le paiement d’une redevance foncière mensuelle, même si elle reste modérée.
- L’impossibilité d’utiliser le logement pour de la location touristique de type saisonnière ou pour un investissement locatif classique.
- Une offre encore inégale selon les territoires, même si elle est appelée à se développer fortement d’ici 2026.
Perspectives de développement du bail réel solidaire à l’horizon 2026
À mesure que la pression foncière augmente dans de nombreuses villes, le bail réel solidaire est perçu par les pouvoirs publics et les collectivités comme un outil structurant de la politique du logement abordable. Plusieurs tendances se dessinent pour les prochaines années :
- Une multiplication des OFS sur tout le territoire, y compris dans des villes moyennes confrontées à la hausse des prix.
- L’intégration systématique du BRS dans certains projets d’aménagement urbain d’envergure.
- Une diversification des typologies de logements proposés : appartements familiaux, petits logements pour jeunes actifs, maisons de ville, etc.
- L’articulation renforcée avec les dispositifs de rénovation urbaine et de transition énergétique.
Pour les ménages souhaitant accéder à la propriété dans un contexte de taux d’intérêt plus volatils et de pouvoir d’achat sous tension, le BRS s’affirme comme une alternative crédible à l’achat classique. Il offre la possibilité de devenir propriétaire de sa résidence principale, dans des conditions financières plus accessibles et avec un cadre sécurisant, tout en participant à un modèle d’immobilier plus solidaire et durable.